苏州市吴中区商品房改造可行性鉴定

被鉴定的房屋朝向大致为坐东朝西。该房屋主体为四层框架结构，以钢筋混凝土柱、梁、板共同承重。该房屋外墙饰面为混合砂浆抹灰扫白；内墙饰面为装饰板；天花为吊顶；室内地面为瓷砖；门为玻璃门、木门，窗为铁窗。该房屋屋面形式为上人屋面。该房屋曾作为KTV用途使用，现已闲置。据悉该房屋建于2006年，委托方拟改变房屋使用用途及进行改造，为了解该房屋结构能否满足改造后承载力的要求，受委托方的委托，我公司对该房屋现状进行改造可行性鉴定。

根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292），商品房改造前必须进行结构安全性检测，重点包括：

1. 基础检测：需采用地质雷达扫描仪对地基沉降、基础开裂等情况进行无损检测。

2. 承重体系核查：通过红外热像仪检测墙体空鼓率，采用钢筋扫描仪复核梁柱配筋。实践表明，擅自拆除承重墙会导致建筑抗震等级降低1-2个等级。

3. 材料性能测试：对混凝土芯样进行抗压强度试验，钢材需进行硬度检测。某检测机构数据显示，房龄20年以上的商品房混凝土强度平均衰减15%-20%。

改造方案需符合城市规划、建筑法规及物业规定，否则结构可行，也无法合法实施：

规划许可核查：若改造涉及外立面改变（如开窗、加建阳台）、建筑面积增加（如搭建阁楼），需确认是否符合城市总体规划，是否需要向规划部门申请许可。

消防规范适配：根据房屋使用功能（如住宅改民宿、办公），核查改造后消防设施（如灭火器、烟感、疏散通道宽度）是否符合对应消防规范，比如住宅改办公需增加应急照明和疏散指示标志。

物业与邻里合规：需确认改造方案是否违反《物业管理规约》，比如是否占用公共空间（如楼道、楼顶）、是否产生噪音 / 粉尘等扰民问题，部分改造还需取得相邻业主的书面同意。

根据GB 55021-2021《既有建筑鉴定与加固通用规范》2.0.2条规定，既有建筑在下列情况下应进行鉴定：建筑结构改建、扩建前应该对其进行检测鉴定。除了该要求外，改建、扩建前进行检测鉴定还有以下理由。

房屋结构是一个有机整体，任何不当的改造都可能破坏原有的受力平衡。许多业主在改造时，往往只注重美观和功能，却忽视了房屋的结构安全。通过专 业的检测鉴定，可以准确了解房屋的结构状况，判断墙体是否为承重墙，楼板承载力如何，是否存在结构损伤等，从而避免在改造过程中造成结构破坏，引发安全事故。

随着人们对建筑安全意识的提高，随意改造房屋可能引发法律问题。许多地区明确规定，对房屋进行改造前必须进行安全鉴定，尤其是对于承重墙的拆除或改动，更需要专 业机构的认可。提前进行检测鉴定，可以获得合法的改造依据，避免日后与物业、邻居或政府 部门产生纠纷。

苏州市吴中区商品房改造可行性鉴定流程如下：

委托专 业机构：需选择具备建设工程质量检测机构资质或结构安全鉴定资质的第三方机构，不能找无资质的装修公司自行评估。

提供基础资料：向鉴定机构提供房屋原始设计图纸（若遗失可到档案馆调取）、房产证、改造方案初稿（明确拆改部位和用途）。

现场检测：鉴定机构会到现场进行检测，包括用仪器测混凝土强度、钢筋位置、墙体厚度，核对现场实际结构与图纸是否一致，标记关键构件位置。

出具鉴定报告：报告中会明确 “可行”“有条件可行”“不可行” 三种若为 “有条件可行”，会列出具体整改要求（如 “需对洞口周边采用碳纤维布加固”）。